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분당·일산 수도권 1기 신도시 재건축 연기? ○○에게는 오히려 기회!

윤석열 정부가 지난 8월 16일 주택 공급 대책을 발표했죠. 국민 주거 안정 실현 방안이라는 내용이었는데요. 이 중에 크게 관심을 끌었던 게 수도권 1기 신도시 재정비 방안과 관련된 내용이었습니다. 이에 관련해서 그동안 정부가 빨리해 줄 것처럼 얘기해 왔었는데요.

막상 이날 2024년까지 마스터플랜을 만들겠다고 발표하면서 1기 신도시 주민 사이에서는 1기 신도시가 팽당한 게 아니냐는 얘기가 나오고 있습니다. 특히 일산과 분당 주민이 뿔났다고 합니다. “공약 파기다” “이번 정부에서는 물 건너갔다” “집값이 벌써 하락했다” 이런 얘기가 나왔죠.

윤 대통령의 1기 신도시 재건축 공약이 뭐냐면요. 10만 가구를 1기 신도시에 추가로 공급하겠다는 것이었어요. 심교언 인수위 부동산 TF 팀장은 “올해 말이나 내년 초에 마스터플랜을 통해서 종합 발전 계획을 구상하고, 이에 따라 질서 있게 재정비를 진행할 것이다” 이렇게 말하기도 했어요. 그런데 2024년이라고 하니까 희망 고문만 당했다 싶은 거죠. 게다가 재건축 안전진단 완화도 연말로 넘어갔어요.

그러면 ‘1기 신도시 특별법’ 약발이 끝난 걸까요? 약발이 끝난 건 아니겠죠. 그런데 윤 정부와 1기 신도시 관련 단독 뉴스까지 나왔어요. 임기 내 1기 신도시 재정비, 첫 삽을 뜰 계획이 아예 없었다는 거죠. 이번 270만 가구 공급 계획에 1기 신도시 재정비와 관련된 인허가 물량이 포함되지 않았다는 거예요.

그래서 다들 ‘이건 사기다’ 이런 반응을 보이니까 원희룡 장관이 발끈하고 나타났어요. “1기 신도시 공약 파기 주장은 무책임한 선동이다” 사실 1기 신도시를 재건축까지 하려면 해야 할 게 많아요. 1기 신도시가 한 30만 가구 돼요. 신도시 전체를 재건축한다? 간단한 문제가 아니에요.

일단 얘기가 나오고 있는 게 순환 재개발 – 순서 조정 – 지방과의 형평성인데요. 이러면서 윤 대통령의 1기 신도시 마스터플랜이 국민에게 제대로 설명이 안 됐다는 말이 나오고 있어요. 인수위 당시에도 윤 대통령 임기 내 1기 신도시 재건축 시작이 어렵다고 결론 내렸다는 보도까지 나왔었는데요. 어느 것이 진실일까요? 이제 집값이 하락하는 걸까요?

후보 당시 공약을 보면 ‘용적률을 500%까지 올려주겠다’ 이런 말이 있었어요. 사람들은 신도시 재건축하면 용적률이 전부 500% 되는 줄 알아요. 신도시 재건축 중 일부가 그렇다는 거죠. 최고 용적률로. 그리고 그렇게 하는 곳은 용적률 상한선 절반을 임대주택으로 집어넣는 경우나 청년 역세권이에요.

1기 신도시의 평균 용적률을 보면 분당이 184%, 일산이 169%예요. 원래 재건축하려면 용적률이 낮고 대지 지분이 넓어야 하잖아요. 분당과 일산은 규모도 크죠. 재건축 조건에 맞는 곳이에요. 그런데 용적률이 보통 200% 정도 되면 재건축하기 힘들다고 봤거든요.

분당 용적률이 184%니까 약간 애매했는데, 용적률 인센티브를 받으면 더 쉬울 거 아니에요. 일산은 어차피 용적률이 170%니까 좀 더 여유가 있었고요. 1기 신도시 전체가 30만 가구예요. 서울 아파트가 몇 채입니까? 170만 채예요. 그중 강남 3구가 33만 가구예요. 1기 신도시를 한꺼번에 재건축한다는 건 있을 수 없는 일이죠.

여기서 또 문제가 뭐냐 하면, 1기 신도시 재건축 기대감 때문에 부동산 가격이 많이 올랐어요. 특히나 일산은 가격이 안 뛰다가 2021년부터 재건축 기대감이 나오면서 가격이 올라갔어요. 거래량이 늘고 신고가가 막 올랐어요. 그래서 ‘1기 신도시 특별법’을 만들어서 재건축이 빨리 될 수 있게 해 주겠다는 법도 발의되었고요.

국민의힘, 민주당 모두 발의했는데요. 이 양반들은 심지어 1기 신도시뿐만 아니라 2기 신도시까지도 특별법을 만들어서 재건축해 주겠다고 했어요. 그런데 이러면 지방에서 뿔나요. 왜냐하면 1기 신도시의 아파트가 1990년도 초반부터 입주하기 시작하지 않았습니까? 근데 1기 신도시는 계획도시인 데다가 지방 아파트나 그보다 10년 일찍 입주한 은마 아파트에 비하면 주거 여건이 양호해요.

또한 “1기 신도시에만 해 줄 거냐” 이런 논리가 있어요. 1기 신도시 특별법을 만들어야 한다는 주장, 재건축법을 완화해서 지역별로 재건축을 같이해가야 한다는 주장이 분분하죠. 신도시만 특별히 재건축을 우대해야 하는가? 용적률은 얼마까지 허용해야 하는가? 이런 부분도 생각해야 하는 거고요.

가령 용적률이 300~500%인데, 어떤 단지는 300%고 어떤 단지는 500% 일 경우 어떻게 해야 하냐는 거죠. 임대 주택은 얼마나 만들 것인지에 대한 물음 혹은 완공 30년 이상인 경우 안전 진단도 생략해야 하는 거 아니냐는 주장도 있었어요.

그리고 리모델링하겠다는 아파트도 있었어요. 리모델링이 속도가 훨씬 빠른 데다 재건축과 큰 차이가 없으니까요. 그런데 생각해 보면 은마아파트, 재건축 좌절 26년이 됐어요. 1979년에 입주해 1999년부터 재건축을 추진한 아파트죠. 여기는 지하 주차장도 없어요.

주차 대란에 녹물 나오기로도 유명한 은마 아파트는 왜 재건축이 안 됐을까요? 용적률 문제가 있는 거죠. 또 여기가 총 4천 가구 정도 되는데, 4천 가구가 이주했을 때 발생할 수 있는 전세/이주 대란 및 집값 자극 때문이기도 해요. 잠실 주공 5단지도 볼게요. 준공 연도가 1977년이에요. 여기는 2023년에 이주를 시작한다고 해요. 이 아파트도 2000년부터 계획만 20년을 했어요. 심지어 여기는 용적률도 138%예요.

그러니까 결국 뭐냐면요. 재건축이라는 게 쉬운 게 아니에요. 지금 둔촌주공단지에서 나타나는 문제 있잖아요. ‘재건축 분담금을 얼마나 할 것이냐?’ ‘나는 몇 평에서 살겠다!’ ‘나는 재건축하기 싫어’ 등등 주민 사이에서 의견이 많아요.

신도시를 재건축하려면 특별법을 만들 거냐, 안 만들 거냐 이런 것부터 정해야 하고요. 용적률 상향 조정에 따른 가격 급등의 문제는 차치하더라도 멸실에 따른 전세난, 임대 대란 이게 제일 문제 되는 24시간 FX마진거래. 거죠. 1기 신도시 30만 가구 중 10%인 3만 가구, 1년에 3만 가구씩 할 수 있을까요? 어렵죠. 1년에 우리나라에서 하는 재건축이 3만 가구가 안 돼요. 이런 여러 가지 난제를 감안해야 하죠.

또한 신도시를 재건축한다는 건 개별 단지를 재건축하는 것과 달라요. 도시의 기능을 다시 분산하고, 없는 기능을 넣는 것에 대한 공청회도 있어야 하고요. 그것만 준비하는 데 한 1~2년 걸린다는 게 공기업의 설명이에요.

윤 대통령의 8·16 대책은 5년간 270만 가구 인허가를 하겠다는 건데요. 서울만 50만 가구, 여기에 인허가도 2년으로 단축하겠다고 합니다. 인허가라는 게 바로 재건축·재개발 인허가 아닙니까? 오세훈표 신통 기획을 전국으로 확산한다는 게 8·16 대책의 핵심이에요. 재건축을 해 주겠다는 거예요.

그런데 문제는 뭐냐 하면, 재건축을 해 주겠다는데 두 가지 문제가 있어요. 첫 번째는 ‘재초환’이에요. 이게 어떻게 되느냐에 따라서 재건축이 되느냐 안 되느냐 결정이 나요. 아무리 신도시를 위한 특별법을 만든다 해도 재초환을 배제할 수는 없어요. 재초환과의 충돌이 첫 번째 문제가 될 테니 마스터플랜에 이에 대한 내용이 포함되어야겠죠.

두 번째는 안전진단 기준이에요. 구조 안전성 평가 기준을 50%에서 30%로 낮추겠다는 건데요. 과거로 돌리겠다는 거죠. 그러면 다른 아파트는 안전진단 기준을 적용하고, 신도시는 안전진단 기준을 적용하지 않겠다는 거잖아요? 이건 현실적으로 무리겠죠. 특별법과 재초환이 개편되어야 할 거예요.

서울시 같은 경우는 어떻게 하냐면요. 여의도 시범단지를 지상 60층, 여의도 한양 단지를 지상 50층에 용적률 600%로 상향했어요. 그러니까 뭐냐 하면 신도시에 굳이 국가 차원의 마스터플랜이 없더라도 서울, 경기도 등이 하면 빠르게 할 수도 있는 거예요.

잠실 주공 5단지가 드디어 50층이 된다잖아요. 신통 기획으로 ‘대치 미도’도 49층이 되고요. 이거 중앙정부가 한 게 아니에요. 서울시가 하는 거예요. 우리가 지금 착각을 하는 게, 재건축이 쉽지 않잖아요. 그 틀을 빨리 만들어두면 재건축은 그다음 해부터 할 수 있는 거예요.

그런데 약간 오해의 여지가 있어요. 1기 신도시 마스터플랜이 2024년으로 연기되었잖아요. 2024년에 국회의원 선거가 있어요. 이때를 겨냥해서 넘긴 거 아니냐는 오해를 받기에 딱 좋은 것 같아요.

그런데 제가 볼 때는요. 전국 주택건설 인허가 물량을 보면 2020년부터 늘어나고 있어요. 2024년부터 재건축을 할 수 있는 인허가 물량이 늘어난다는 건, 입주 물량이 늘어날 수 있는 게 아니냐는 말 같아요. 사실 입주 물량이 정상화되려면 2024~2026년 정도 되어야 해요. 지금의 서울은 기대난망일 수 있죠. 수도권의 경우 2027년부터 신도시 입주 물량이 늘어날 테고요. 그런 것까지 감안해서 2024년을 말한 게 아닐까 싶어요.

현 정권 내에 시범단지 1~2곳 정도는 스타트할 수 있겠지만 전반적인 재건축은 10년 이상 걸릴 테니까요. 빨리하는 곳은 분명 생길 거예요. 정부도 이것으로 난리가 났기 때문에 일부 빨리하려는 움직임이 있을 거예요. 하지만 기본적으로 재건축은 쉽지 않다는 걸 기억하셔야겠죠.

하태경 의원이 발의한 안을 보면 신도시에 더해서 지방 도시도 포함하자고 해요. 형평성 문제도 있으니까. 그런데 이런 특별법을 해도 5년~10년 단위 계획으로 하므로 생각만큼 속도 내기 쉽지 않아요.

분담금 문제도 있어요. 정말 복잡합니다. 재건축 조합을 설립해도 주민들끼리 싸우고 난리 나잖아요. 집값이 내년, 내후년에 24시간 FX마진거래. 계속 떨어지면 분담금이 눈덩이처럼 늘어나잖아요. 그러면 하라고 해도 안 하겠죠. 임대주택도 지어야 하잖아요.

신도시의 재건축은 속도를 조절하려고 할 거예요. 집값이 최근 1년 사이에 많이 올랐어요. 일산은 거의 치솟았어요. 그러니 정부 입장에서 더욱 겁을 내는 것 같아요. 제 생각에 만약 집 가격이 내려간다면 재건축이 물 건너간 건 아니라고 봐요. 어차피 언젠가 하게 될 건데, 속도는 조절할 수밖에 없죠.

이번에 금리도 올라갔잖아요. 집값이 적어도 1, 2년 전 가격으로 내려간다면 분당이나 일산의 집은 지금 들어가서 살 수도 있어요. 살 수준이 돼요. 굉장히 좋은 아파트도 많아요. 거기 들어가서 재건축을 기대하는 것도 내 집 마련 전략으로 좋지 않을까 싶어요. 지금 분당, 일산 아파트가 솔직히 못 사는 아파트는 아니지 않습니까? 들어가서 얼마든지 살 수 있는데.

지금 이 얘기가 나오는 건 1기 신도시 30년이 도래했고, 조금씩 문제나 불편 사항이 생기기 시작했으니 재건축 기반을 다져놓는 거라는 의미로 보는 게 더 바람직하다고 봅니다. 마스터플랜이 나와도 어느 단지부터 할 것인지 논의해야 하잖아요. 서울의 5대 저밀도지구 아파트 같은 경우 순서 때문에 말이 나왔지만 결국 정리됐어요. 노후 아파트 순서대로 조정하면 돼요.

아파트라는 게 시간이 좀 걸려요. 공사 기간만 한 3년 되고, 이주하는 것 1년까지 최소 4년. 조합 설립, 이해관계 조정에 1~2년 걸리잖아요. 2024년이라고 해도 이제 얼마 남았습니까? 2년이에요. 그 안에 틀이 만들어져야 한다는 게 중요해요.

분당, 일산 주민 입장에서는 조바심이 날 수도 있겠지만, 분당이나 일산에 내 집 마련을 기다리는 분 입장에서는 지금 상황이 굳이 나쁘지 않은 것 같아요. 2보 전진을 위한 1보 후퇴라고 봅니다. 일단 정부도 국민의 의견을 잘 받들겠다고 했으니 한번 지켜보시죠.

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All SEC Filings :: Takung Art Co., Ltd. (TKAT)

Filter Filings: Date Form Description Docs XBRL Pages 12/11/20 8-K Current report filing 1 11/13/20 10-Q Quarterly report pursuant to Section 13 or 15(d) 1 10/28/20 DEF 14A Definitive proxy statements 1 09/24/20 3 Initial statement of beneficial ownership of securities 1 09/22/20 8-K Current report .

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• 약물 안정성 프로필 벤치마킹 및 위험 평가OFF-X를 활용해 PhD 및 MD수준의 연구 전문가가 수동으로 선별한 고품질 데이터 및 분석을 기반으로 약물 안정성에 관련된 책임사항 및 새로운 표적에 작용되는 부작용과의 연관성을 신속하게 파악
• 약물 독성 및 부작용 예측
  초기에 표적 발견에서 시판 후 환자 안전에 이르기까지 중요한 약물 안전 정보를 통합 연결해 연구소에서 파생된 약물 독성 및 안전 이벤트를 예측하고 이 정보를 병원까지 확산
• 신호 감지, 우선순위 24시간 FX마진거래. 지정 및 평가 지원
  주어진 약물 클래스에 대한 규제 및 약물 감시 문제를 모니터링 하는데 필요한 안전정보를 검색하는 데 필요한 시간과 리소스를 절감

“Cortellis Regulatory Intelligence는 규제를 자신있게 준수할 수 있도록 통찰력을 제공했습니다. 최신 규제 정보를 업데이트하고 늘 규제를 준수하기 위해 일상의 작업에 본 솔루션을 활용하고 있습니다.”

• 규제 전문가
• 제약 바이오 회사

“Drug Safety Triager를 통해 EMA검사를 마쳤습니다. 문헌 검토 과정에서 어떠한 위험도 발견할 24시간 FX마진거래. 수 없었습니다.”

• 글로벌 정보 서비스 회사 이사

“Drug Safety Triager를 사용하기 전과 이후를 비교해 보면 이전에는 마차로 이동했다면 사용 이후에는 우주 로켓으로 이동하는 느낌입니다.”

• 문헌 스크리닝 부서 책임자
• 세계 10대 제약회사

솔루션

Drug Safety Triager

Medical Literature Monitoring

Dialog

Dialog Alerts Manager

Cortellis Regulatory & HTA Intelligence

리소스

2022 블록버스터급 신약 보고서

2021년 제약바이오 주요 거래 살펴보기

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Federal Transparency In Coverage Rule

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