레버리지 효과 극대화

마지막 업데이트: 2022년 3월 14일 | 0개 댓글
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레버리지 효과 극대화

주택 담보대출 규제 강화 정책 등으로 주택 투자에 유입되는 유동자금은 지속적으로 줄어들고 있는 추세다. 하지만 이와 반대로 상가분양시장은 분양금의 최고 70%까지 대출이 가능한 곳이 생기는 등 적극적인 투자 유치가 이뤄지고 있다.

대부분의 상가들의 대출이 상가 분양금의 30% 레버리지 효과 극대화 수준인 것과 비교하면 2배 이상 많은 대출이 가능한 상가가 등장하고 있는 것이다. 이들 상가 중에는 준공이 완료되면서 대출 가능 폭이 커진 경우도 있지만 상가의 입지적 우수성이나 상권 독점성 등 투자가치를 인정받아 은행측에서 대출 가능 금액을 높게 책정한 곳도 많다.

초기 투자자금이 부족한 투자자라면 50%이상의 분양대금 대출을 받아, 투입되는 자기자본을 줄이는 방법의 투자가 효과적이다.

이렇게 대출금액이 많아지게 되면 투자금액 대비 수익률이 높아지는 레버리지 효과를 볼 수 있기 때문이다. 레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아서 자기자본대비 이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고 표현하기도 한다.

예를들어 1억으로 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본 대비 수익률은 10%이지만, 자기자본 5천만원에 타인자본 5천만원을 유입시켜 1천만원의 수익을 올린다면 자기자본대비 수익률은 20%가 되는 셈이다.

주택시장에서 집값이 지속적인 상승을 할 때 많은 수요자들이 은행자금을 활용해 주택을 마련하는 것도 이과 같은 맥락이라고 볼 수 있다.

마찬가지로 상가시장에서도 투자가치가 높은 상가를 대출금을 많이 받아 상가에 투자하게되면 자기자본대비 수익률은 높아지게 된다. 하지만 여기서도 주의 할 점이 있다. 이런 레버리지 효과는 타인자본을 유입시키는데 발생하는 금리 등의 비용보다 수익률이 높은 것으로 판단되는 경우에만 활용해야 한다는 것이다.

다시말해 원하는 수준으로 임대가 맞춰질 수 있다는 확신이 있는 경우에만 투자를 해야 기대하는 레버리지 효과 극대화 레버리지 효과 극대화 효과를 볼 수 있다. 즉, 대출 금리가 5%라면 기대 수익률이 5%이상을 상회해야 많은 대출을 받아도 안정적인 투자가 가능하다는 것이다.

상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “레버리지효과를 기대하고 투자하는 경우라면 기대수익율이 레버리지 효과 극대화 차입자금의 이자보다 높을 때 사용하는 것이 바람직하다.”며 “기대수익율의 실현가능성 여부를 체크하지 않고 초기자금이 적게든다는 장점만 믿고 투자를 했다가 임대가 맞춰지지 않으면 레버리지 효과를 통한 수익극대화는 커녕 대출금 이자 갚는 것도 힘들어질 수 있다.”고 조언했다.

[데스크칼럼]당신의 지렛대

요즘 경제 관련 뉴스에서 귀에 못이 박힐 만큼 많이 들리는 신조어들이다. 빚내서 투자, 영혼까지 끌어모아서 투자한다는 얘기인데 부동산 등 자산 가격이 급등하면서 ‘빚투’, ‘영끌’을 하는 이들이 늘고 있다. 천정부지로 치솟는 집값을 보자면 지금이라도 올라타야 하는 것 아니냐는 불안 심리를 이해 못할 바는 아니다. 가진 자산이 적다 보니 수익률을 극대화 할 수 있는 레버리지(지렛대) 효과를 보기 위해 빌릴 수 있을 만큼 빌려서 투자하는 것도 경제적인 선택이라고 볼 수 있다.

레버리지 효과의 대표적인 사례는 요즘 최고의 화제인 ‘화천대유’일 것이다. 화천대유는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통한 프로젝트금융(PF)으로 수백~수천 배의 레버리지를 일으켰다. 이 같은 레버리지 투자 성공의 1차 관건은 얼마나 돈을 끌어들일 수 있느냐다. 프로젝트금융이라는 거창한 이름으로 포장되지만 PF의 레버리지 효과 극대화 기본 구조는 금융기관 등 남의 돈을 투자받거나 빌리는 것이다.

주식시장에서도 빚을 내 투자하는 ‘빚투’족이 레버리지 효과 극대화 늘고 있다. 주요 증권사의 신용융자 한도가 거의 찼을 정도다. 신용융자란 증권사가 투자고객으로부터 일정한 증거금을 받고 매매대금을 빌려주는 것인데 보통 증권사 자기자본의 80~90%선에서 한도를 설정해 놓고 있다. 국회 정무위원회 소속 민형배 더불어민주당 의원실에 따르면 국내 최대 증권사인 미래에셋증권의 경우 자기자본이 9조3897억원인데 7조5000억원까지 신용공여를 할 수 있는 식이다. 미래에셋은 지난 10일 기준 7조2844억원을 고객들에게 신용으로 빌려줘 신용융자 한도가 2156억원밖에 남지 않았다. 3조9000억원까지 빌려줄 수 있는 NH투자증권은 아예 한도를 소진했다고 한다.

증권사 입장에선 더 빌려주고 싶어도 빌려줄 여지가 사라진 셈이다. 실제 지난달 중순 NH투자증권과 대신증권이 신규 신용융자를 중단하기도 했다. 지렛대 효과를 보기 위한 투자자들이 그만큼 많다는 얘기인데 개인투자자들의 레버리지 투자와 화천대유와 같은 부동산 개발 시행사의 그것은 근본적인 차이가 있다.

시행사의 PF 구조를 보면 시공을 하는 건설사와 금융회사가 상당부분 개발사업 리스크를 지는 구조다. 시행사 레버리지 효과 극대화 역시 리스크를 지지만 자본금 규모가 적다 보니 기대 이익에 비한 리스크는 상대적으로 적을 수밖에 없다.

반면 개인투자자들의 신용융자를 활용한 투자의 리스크는 대부분 개인들에게 귀속된다. 통상 증권사들은 개인이 보유한 현금의 150% 수준에서 매매대금을 빌려준다. 기존 보유 주식이 있으면 보유 현금의 10배까지도 빌려주지만 어디까지나 보유 주식 평가금액 내에서다. 빌려준 주식 값어치가 떨어져 원금을 회수하지 못할 상황이 되면 증권사는 가차없이 해당 주식을 시장가에 팔아버린다. 증권기사에 가끔 나오는 반대매매다.

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증권사들의 신용거래융자 금리는 평균 5.3%(1~7일)~7.9%(61~90일)수준이다. 요즘 같은 저금리 시대에 말이 신용이지, 사실상 담보 대출인 셈인데 상당한 고금리라고 할 수 있다. 5~7%는 은행 이자의 3~4배 수준이다. 보수적인 투자자들의 연간 목표수익률이기도 하다. 레버리지를 좋아하는 이여. 당신은 투자의 귀재도, 화천대유도 아니다.

레버리지 효과 극대화

[프레스나인] 셀트리온제약이 설비 투자에 따른 매출 증가가 본격적으로 일어나고 있다. 고정비 부담이 줄어 이익률이 상승하는 영업레버리지 효과도 나타나고 있다.

22일 전자공시시스템에 따르면 셀트리온제약의 지난해 매출액은 2336억원으로 전년비 34.6% 증가했다. 같은 기간 영업이익은 236억원으로 60.4% 늘었다. 매출 성장으로 이익 규모가 커진 것이다.

셀트리온은 2009년에 한서제약을 인수해 셀트리온제약으로 사명을 변경하고 2010년부터 본격적인 설비 투자에 나섰다. 글로벌 케미칼의약품 시장 진출을 목표로 1500억원을 투자한 오창공장은 2015년 준공했다. 오창공장 투자를 포함해 2010년부터 2015년까지 투자활동으로 인한 유형자산(공장, 설비 등) 취득 현금 지출은 약 3120억원에 달했다.

설비 투자 효과는 2019년부터 나타났다. 유형자산으로 창출한 현금 능력을 파악하는 지표인 EBITDA(영업이익+감가상각비)는 ▲2018년 163억원 ▲2019년 278억원 ▲2020년 371억원으로 증가했다. EBITDA 마진율(EBITDA/매출액)은 ▲2018년 11% ▲2019년과 2020년 각각 16%다.

영업레버리지 효과도 2019년을 분기점으로 본격화됐다. 영업레버리지는 매출액이 증가하면서 일정하게 발생하는 비용인 고정비 부담이 줄어 영업이익이 더욱 커지는 것을 말한다. 고정비 효과로 매출액 증가율보다 영업이익 증가율이 더 크게 나타났다는 의미다.

매출액 증가율은 ▲2018년 8% ▲2019년 18% ▲2020년 35%다. 영업이익 증가율은 ▲2018년 레버리지 효과 극대화 -21% ▲2019년 313% ▲2020년 60%다.

셀트리온제약은 "매출액 증가는 글로벌 케미칼의약품 생산 확대 및 바이오시밀러 실적이 성장했기 때문"이라며 "영업이익 변동 주요 원인은 매출 증가에 따른 이익 규모 확대"라고 설명했다.

셀트리온제약은 2019년부터 청주공장 내 피하주사(SC) 제형 바이오의약품 생산을 위한 PFS(Prefilled Syringe) 생산라인 등 설비 투자를 다시 확대했다. 유형자산 투자활동으로 인한 현금 지출은 2016년(21억원)과 2017년(11억원), 2018년(72억원)에 감소했다가 ▲2019년 305억원 ▲2020년 420억원으로 급증했다.

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* 펀드의 이해를 돕기 위한 자료로서, 실제 펀드 성과는 시장상황 등에 따라서 달라질 수 있습니다.

과도한 레버리지는 기간 수익률을 왜곡하고 큰 손실이 발생될 수 있습니다.
1.5배 레버리지 인덱스 펀드는 한국증시의 위험과 변동성에 최적화된 레버리지 배율입니다.
(표설명 : 2007년 역사적 고점이후, 2011년 5월 신고점까지 레버리지 배율에 따른 수익률 차이)

2008년 금융위기 당시 레버리지 배율에 따른 증시 하락 폭
항목 2007.10.31 2011.05.02 기간수익률
KOSPI 2,064.85 2,228.96 7.95%
1.5배 레버리지 2,103.33 1.86%
2.0배 레버리지 1,859.10 -9.96%
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가상지수가 1,000에서 3,000까지 상승한다면, 1.5배 레버리지 인덱스 펀드는 1.5배 상승된 가격에서 다시 상승하는 레버리지 복리 효과로 4,692까지 상승하면 기간수익율의 배율이 확대 될 수 있습니다.

지수

  • 1일 1,000
  • 2일 1,500
  • 3일 2,000
  • 4일 2,500
  • 5일 3,000

1.5배레버리지 인덱스펀드

  • 1일 1,000
  • 2일 1,750
  • 3일 2,625
  • 4일 3,609
  • 5일 4,692

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하락장에서도 1.5배 속도로 증시보다 훨씬 더 크게 하락합니다.

가상지수가 1,000에서 600까지 하락한다면, 레버리지펀드는 일반지수대비 하락폭이 더 크게 나타납니다. 그러나, 1.5배 하락된 가격에서 다시 하락하면서 기간수익률의하락속도는 감소 할 수 있습니다.

지수

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1.5배 레버리지 인덱스 펀드를 활용한 적립식투자효과 극대화

일반 인덱스 펀드보다, 더 낮은 가격으로 매수해 매입단가를 낮춥니다. 더 높은 가격에 매도 할 수 있으며, 수익률 상승효과가 더 크게 나타납니다.

지수

  • 1일 1,000
  • 5일 500 더낮은가격매입가능
  • 10일 더빠른원금회복속도
  • 15일 1,500 더높은 가격매도가능
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1.5배레버리지 인덱스펀드

  • 1일 1,000
  • 5일 339 더낮은가격매입가능
  • 10일 더빠른원금회복속도
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  • 20일 904

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일반 인덱스 펀드보다, 더 낮은 가격으로 매수해 매입단가를 낮춥니다. 더 높은 가격에 매도 할 수 있으며, 수익률 상승효과가 더 크게 나타납니다.


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