BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석

마지막 업데이트: 2022년 4월 4일 | 0개 댓글
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손실 리스크 최소화 위한 자산운용

투자의 귀재 워런 버핏은 투자원칙 중 최고의 덕목으로 손실을 보지 않는 것을 꼽았다. 그리고 두 번째 원칙으로 첫 번째 원칙을 잊지 않는 것이라 강조한 바 있다. 버핏도 투자에서 손실을 본 경험이 많다. 이는 실제 손실 여부를 떠나 손실 관리의 중요성을 강조한 것이다. 투자에는 항상 손실 리스크(risk)가 따르기 마련이지만 이를 적정 수준에서 막을 수 있는가가 궁극적인 투자의 성패를 가르기 때문이다. 그렇다면 그렇게 손실 리스크를 최소화하면서 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 꾸준한 수익률을 기대할 수 있는 방법은 있을까.

# 수동 운용 투자와 능동 운용 투자 = 지난 10여년 많은 일반 투자자들에게 인기를 끌어온 것이 이른바 인덱스 펀드다. 인덱스 펀드는 특정 시장 인덱스를 그대로 따라가는 펀드로 이해할 수 있다. 이런 투자 방식을 수동 운용 투자라고 한다. 반면 인덱스 펀드를 제외한 시중의 대부분의 뮤추얼 펀드는 능동 투자 방식으로 운용된다. 해당 펀드가 목표로 잡고 있는 주식형 및 채권형 자산의 구성비에 따라 성적으로 비교할 수 있는 '벤치마크'가 있다. 하지만 인덱스 펀드처럼 벤치마크 보유 종목을 그대로 따라가는 것이 아니고 펀드 매니저가 나름 종목을 선별하고 사고팔며 운용한다. 그런 면에서 능동 투자라고 하는 것이다.

그런데 수동 투자 방식이나 능동 투자 방식의 펀드들 모두 하락장이 오면 리스크 관리가 안 된다. 투자자가 직접 펀드 자체를 팔고 현금화하는 것이 한 방법이겠지만 이는 자칫 '마켓 타이밍(market timing)'의 오류에 빠지기 쉽다. 그래서 계속 보유하고 있으면 시장과 함께 떨어질 때는 속절없이 추락하게 된다.

# 일반 펀드가 손실 리스크 관리가 안 되는 이유 = 인덱스 펀드가 시장과 동반 상승하고 동반 하락하는 것은 당연히 여겨질 것이다. 그런데 능동 투자 펀드들도 하락장의 리스크를 피하지 못하는 이유는 무엇일까. 뮤추얼 펀드들은 저마다 공시한 투자목적과 섹터, 자산/종목별 구성비 등이 정해져 있다.


그런데 펀드 관련 법규는 펀드들이 공시한 목적과 자산구성비에 맞게 늘 투자상태를 유지하게 되어 있다. 시장 환경의 리스크가 높아졌다고 원하는 대로 자산을 처분하거나 채권, 현금 등 안전자산으로 옮겨 놓지 못한다. 능동적으로 투자 운용하지만 늘 투자상태를 유지해야 하므로 하락장에 대한 능동적 대응이 불가능한 것이다.

# 능동적, 전술적 자산운용 = 인덱스 펀드나 기타 뮤추얼 펀드 투자는 이처럼 손실 리스크 관리가 어렵다. 투자자가 직접 판단하고 처분하지 않는 이상 하락장의 손실 리스크를 피하지 못한다.

전술적 자산운용은 간단히 말해 시장환경에 따라 자산 구성비를 탄력적으로 이동시키면서 투자하는 방식을 의미한다. 그러나 흔히 말하는 '마켓 타이밍'과는 다른 접근법이다. 일반 투자자들이 감정적으로 손절매하거나 '포모(FOMO: Fear Of Missing Out)' 현상에 휩쓸려 투자에 뛰어든다면 전술적 자산운용은 면밀한 분석과 데이터에 기반을 둬 리스크 자산과 안전 자산을 탄력적으로 오가는 것이다.

시장의 고점과 저점을 잡으려는 시도는 전문가나 비전문가 가릴 것 없이 무의미한 노력이다. 불가능하기 때문이다. 다만 필요 이상의 큰 손실을 보지 않을 수 있도록 시장환경에 능동적으로 대응하는 것이다. 결과적으로 꾸준히 적정 수준의 수익률을 목표로 운용하게 된다.

예를 들어 지난 2007년의 금융위기나 올 초 코로나 발 하락장에서 손실을 최소화할 수 있도록 채권이나 현금 자산으로 자금을 이동시키는 식이다. 그리고 시장환경이 개선되어 가고 있다는 신호를 확인하게 되면 다시 단계적으로 수익성 위주의 자산으로 포트폴리오를 재배치한다. 물론 전술적 자산운용을 한다고 해서 늘 성공적인 것은 아니다. 그러나 중요한 것은 원하는 리스크 이상의 손실은 보지 않도록 관리하는 데 있다. 이렇게 하는 것은 시장의 손실 리스크가 커질 때 그 충격을 최소화하는 것이 장기적인 투자 성공의 첩경이기 때문이다. 10% 손실이 발생하면 비슷한 수준의 수익률만 나도 쉽게 원금 회복이 가능하지만 50% 손실이 나면 100% 수익을 일으켜야 원금을 회복할 수 있다. 특정 하락장에서 손실이 크게 발생하면 장기적으로 좋은 수익률을 내기가 그만큼 힘들게 된다.

# 지수형 연금 = 전술 투자 자산운용과 함께 리스크 관리에 유용한 방법 중 하는 지수형 연금이다. 지수형 연금은 특정 시장지수와 연계해 수익을 내주지만 하락장에 따른 손실 리스크는 아예 없다. 시장에 투자하는 것에 비해 상대적으로 수익률은 낮을 수 있지만 안전하게 꾸준히 자금증식을 꾀할 수 있는 방법의 하나라고 할 수 있다. 그래서 최근 자산운용 업계에서는 채권 포트폴리오를 대신할 수 있는 자산 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 유형으로 보고 있다.

여기에 추가로 평생 보장 소득 장치를 더해 활용하면 금상첨화가 될 수 있다. 특히 수익성을 위해 시장에 계속 투자하기를 원하지만, 손실이 나면 회복할 시간적 여유가 충분하지 않다면 일부 자금은 전술적 자산운용과 함께해 활용하는 것이 도움이 될 수 있을 것이다. 적어도 포트폴리오의 일부는 시장의 손실 리스크로부터 떨어져 안전한 평생 소득원 역할을 해줄 수 있을 것이기 때문이다.

ScienceON Chatbot

An Effect Analysis of Risk Factors for Build Transfer Lease Projects

BTL 방식의 민간투자사업의 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 경우 많은 관심과 정부의 추진의지에 의해 급성장을 하고 있음에도 불구하고 도입당시 예상치 못했던 다양한 문제점같이 나타나고 있는 실정이다. 이에 본 연구에서는 이러한 문제점들 중 사업 전(全)단계에 걸쳐 발생할 수 있는 리스크에 대한 관리 능력 및 관리 계획을 개선하기 위하여 리스크 인자별 프로젝트에 대한 영향도를 실제 사례에 대한 민감도 분석을 통하여 제시하고자 하였다. 본 연구는 향후 민간투자사업의 리스크관리에 대한 대처 방안을 연구하는데 있어 리스크 관리의 우선순위를 제시해 줄 수 있을 뿐 아니라 위험이 사업에 미치는 영향을 구조화함으로써 주무관청과 민간사업자 사이에서 발생할 수 있는 리스크분담에 대한 기준을 제시해 줄 수 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 있을 것으로 판단된다.

Abstract

In the recent years, the government pay more interested in BTL projects, this led to rapid growth of BTL projects. But the project stakeholder has encountered with some problems during initial phase. As a result, a distinct need has emerged for analysis of risk factors for BTL projects. Based on real cases, this study resulted in risk factors influencing every phases and grouped risk factors into each phase. In addition, this study also perform sensitivity analysis in order to know how risk factors affect to BTL projects. Moreover, the result of this study can be used as a tools for anyone who study or encounter the same problems in the future. The paper can be used as standards for risk assignment that occur between competent authorities and private enterprises.

Hanyang University repository

Title 수익형 숙박시설 투자 리스크요인의 중요도 분석을 통한 수익률 영향 분석 Author 장은제 Advisor(s) 이명훈 Issue Date 2019-02 Publisher 한양대학교 Degree Doctor Abstract 최근 수익형 숙박시설의 무분별한 공급 및 과장광고를 비롯해 확정수익 미지급, 준공 이후 구분소유주와 운영사 간 분쟁 등으로 사회적 문제가 발생되는 등 투자 리스크요인이 많아지고 있다. 이에 본 연구는 수익형 숙박시설의 투자 리스크요인의 중요도 분석을 통한 수익률 영향 관계에 대해 분석하여 향후 개발 리스크 완화방안과 장기적 관점의 투자 가능성, 관련 제도개선을 위한 정책적 방향을 연구하고자 하였다. 첫 번째 연구단계로 수익형 숙박시설 리스크 요인 중요도 분석의 경우 관련된 선행연구 고찰 및 전문가 포커스 그룹 인터뷰(FGI)BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 를 실시하여 최종적으로 발생할 수 있는 투자 리스크요인을 정립하였다. 그 결과 총 20개의 리스크 요인이 종합되었으며, 각각의 성격에 따라 사업계획 리스크, 행정적 리스크, 수익성 리스크, 관리운영 리스크 등 4개의 리스크 항목으로 분류하였다. ANP모형을 활용한 중요도 분석결과, 입지적 타당성, 분양률 저조, 이용자 부족으로 인한 공실, 문화자원 및 관광 수요, 사업비용(금융 및 공사 등), 사업주체(시행, 시공사) 부실, 사업규모 적정성, 지역경제환경 변화, 부적정한 관리회사 선정, 확정수익률 보장, 인허가 지연 등 11개의 요인이 리스크요인으로서 중요도가 높게 나타났다. 이에 비해 부대시설 수익성 약화, 주변동급시설 현황, 부적정한 시공사 선정, 수요자 관리지원 미흡, 시공과정상 완공지연, 부적정한 호텔마케팅, 설계 등 사업계획의 변경, 하자책임, 지역주민 민원 등 9개 요인은 상대적으로 중요도가 낮은 하위 그룹으로 분류되었다. 두 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 번째 연구단계로 리스크 중요도가 높게 나타난 11개의 요인들이 실제 수익형 숙박시설 수익률에 미치는 영향을 분석하였다. PLS 회귀분석 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 결과 객실이용률, 문화자원수, 브랜드 적용 여부, 연평균 관광객수, 철도 인프라 존재 여부, 조망권 확보 여부 등 7개 요인이 수익률에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히 객실이용률, 문화자원수, 브랜드 적용 여부 변수들의 VIP값이 1.2 이상으로 수익형 숙박시설의 수익률에 매우 중요한 영향을 미치는 변수로 분석되었으며, 연평균 관광객수, 분양률, 철도 인프라 존재 여부, 조망권 확보 여부 등 4개의 변수가 VIP값 1.0∼1.1 미만으로 수익률에 중요한 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 이에 비해 수익보장기간, 객실수, 평균 전용률, 객실 타입수, 총 사업비용, 수익보장기간, 인허가 기간, 시공사 도급순위, 대형복합시설 여부 등 9개 요인은 수익률에 상대적으로 중요한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 본 연구결과를 토대로 우선, 수익형 숙박시설 개발 리스크를 완화할 수 있는 방안을 다음과 같이 제언한다. 첫째, 공급예정 지역의 주변 문화관광 인프라와 환경적 특성을 연계하여 개발계획을 수립할 필요가 있다. 둘째, 외부환경에 영향을 많이 받는 숙박시설의 특성 상 관광수요가 많은 곳에서 이용객을 많이 유치할 수 있는 유리한 환경을 조성할 수 있도록 계획단계에서 고려되어야 한다. 셋째, 입지에 따른 적정한 규모를 계획하는 것이 중요하다. 다음으로, 수익형 숙박시설을 장기적 관점에서 운영이 가능하도록 시사점을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 과도한 확정 수익률을 제시하는 것 보다는 운영실적을 바탕으로 한 수익배분 구조로 전환하는 것을 고려할 필요가 있다. 둘째, 장기적 운영을 위해 교통편리성과 조망권 확보가 가능한 곳에 수익형 숙박시설 공급이 필요하다. 셋째, 전문성을 중심으로 관리운영회사 선정이 중요하다. 마지막으로, 수익형 숙박시설 관련 제도개선에 관한 정책방향은 다음과 같다. 첫째, 투자 선택에 있어서 입지 및 사업인허가 사항 등을 판단할 수 있는 보편화된 정보의 제공이 필요하다. 둘째, 투자자 보호를 위해 「자본시장과 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자계약증권으로 규제하는 방안을 재검토하여 추진해볼 필요가 있다. 셋째, 투자대상 숙박시설에 미칠 영향에 대해 수요자의 자체적인 판단이 중요하다. URI https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/99877http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000435103 Appears in Collections: GRADUATE SCHOOL OF URBAN STUDIES[S](도시대학원) > URBAN DEVELOPMENT MANAGEMENT AND REAL ESTATE(도시개발경영·부동산학과) > Theses (Ph.D.) Files BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 in This Item:

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투자 리스크

증권사들이 잇따라 해외 투자를 재개할 계획을 세우는데 분주하다. 새해 조직개편을 통해 글로벌 사업에 방점을 찍는 등 한동안 위축됐던 해외 대체투자 먹거리를 찾고 있다.

하지만 해외 부동산은 물론, 최근 비상장 투자까지 나서는 증권사들이 속속 나오는 가운데 리스크 관리가 여전히 숙제라는 평이다. 경기회복 시그널은 있지만, 올해까지는 대외 환경 요인을 주의 깊게 모니터링해야 한다는 의견도 만만치 않다.BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석

한국투자증권은 지난 1일 대표이사 직속으로 글로벌사업본부를 신설했다. 해외 IB사업을 강화해 본격적인 글로벌 경쟁력을 키우겠다는 계획으로 풀이된다. 신임 본부장으로는 한국투자프라이빗에쿼티(한국투자PE) 소속 빈센트 앤드류 제임스 상무가 선임됐다.

한국계 미국인인 제임스 상무는 미국 웨스트포인트 육군사관학교 경제학과를 졸업하고 메사추세츠공과대학 경영대학원에서 석사학위를 받았다. 글로벌 투자은행 JP모건, SC PE(스탠다드차타드프라이빗에쿼티) 등을 거친 글로벌 IB 전문가다.

미래에셋증권도 올해 초 신설된 IPO솔루션팀 역시 좋은 글로벌 투자처를 적극 물색하겠다는 계획이다. 해당 팀은 미래에셋증권이 상장 전 지분투자(프리 IPO)의 기회를 본격 발굴하기 위해 새로 만든 조직이다.

꼭 주관사 업무와 연결되지 않더라도 좋은 비상장 투자 건이 있다면 그룹 차원에서 투자를 진행하겠다는 방침이다. 기업가치 상승에 따른 투자수익을 추구하는 만큼 유망한 해외 비상장 회사가 있다면 그룹 차원에서도 적극 투자를 장려하고 있다. 특히 미래에셋증권 홍콩법인과 연계해 좋은 딜을 발굴한다는 복안이다.

NH투자증권은 2016년 설립한 영국 런던사무소를 법인으로 전환하고 유럽 지역에서 IB업무를 확대하는 기반을 더욱 단단히 한다는 계획이다. 현재 NH투자증권은 홍콩, 베트남, 미국, 싱가폴, 인도네시아, 중국 등 6곳에 해외법인을 두고 있다.

대형 증권사뿐만 아니라 증권사 전반적으로는 코로나 이전까지 활발했던 해외 부동산 투자 시계도 빨라질 전망이다. 백신 접종을 시작한 작년 하반기부터 이미 해외 출장을 재개하는 증권가 IB들도 속속 나오고 있다.

이처럼 증권사들이 그동안 위축됐던 BTL 민간투자사업의 리스크인자에 대한 영향도 분석 글로벌 IB사업을 확대하려는 것은 올해부터 전반적인 경기회복 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

코로나 이전까지만 해도 부동산 등 해외 대체투자 열기가 활발해 증권사들의 주요 수익원으로 자리잡아왔다. 하지만 2년째 이어진 코로나로 한동안 출장길이 막히며 해당 사업부문은 사실상 '올스톱' 된 바 있다.

윤재성 나이스신용평가 연구원은 "초대형사의 투자여력이 확대된 데다 백신접종에 따른 해외이동 제약이 완화되고 있어 해외 대체투자가 재개될 가능성이 높다"라며 "향후 경기회복 전망을 감안하면 해외 실물자산 가치의 상승세가 지속될 것"이라고 말했다.

다만 비상장이나 부동산 등 대체투자 부문은 투자 리스크가 큰 만큼 증권사들이 긴장을 늦춰서는 안 된다는 시각은 여전하다. 특히 비상장 투자의 경우 '하이 리스크, 하이 리턴' 투자에 속하고 있다. 만약 높은 기업가치를 인정받아 상장까지 이어진다면 성공적인 투자 수익률을 내겠지만, 그렇지 않다면 자칫 휴지조각이 될 수도 있는 탓이다.

윤 연구원은 "국내 증권사들은 해외 대체투자 시 단일 차주의 대형 약정 건인 경우가 많아 리스크에 노출될 위험이 큰 데다 주로 중순위나 후순위로 투자한 비중이 높다는 점이 부담요인"이라며 "테이퍼링이나 금리인상 관련한 불확실성이 존재하는 상황인 점을 감안할 때 증권사별 해외 대체투자 증가 속도를 모니터링할 필요가 있다"라고 말했다.


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