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국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 07월 05일 15:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

현대차증권은 분양 개발물량을 접고 물류센터·오피스와 같은 임대가능 자산 중심으로 부동산금융 포트폴리오를 조정했다. 시장침체 상황에서 발생할 수 있는 분양 리스크를 사전에 차단하고 엑시트 전략을 수월하게 하기 위한 차원으로 풀이된다.

현대차증권의 3월말 Capital Markets) 미디어 기준 고정이하자산에 대한 충당금 적립률은 99.6%다. 자산건전성 측면에서 양호한 편이지만 2019년 당시 233% 보다는 다소 떨어졌다. 지난해 Capital Markets) 미디어 일부 부동산PF 사모사채가 요주의이하 자산으로 분류된 영향으로 보인다.

같은 기간 우발부채는 8347억원으로 자기자본 대비 72.3% 비중을 차지했다. 우발부채 감축계획을 실시하면서 2015년 1조2000억원으로 정점을 찍은 이후 규모를 크게 줄였다.

부동산 PF 영역에선 어느 때보다 임대운용 자산 개발에 역점을 두고 있다. 분양시장 침체를 일찌감치 예상한 행보였다.

대표적인 투자 사례가 인천 항동에 위치한 송도H로지스 물류센터 개발사업이었다. 지난해 준공전 선매입 확약 방식으로 투자해 임대차를 완성한 뒤 외국계 펀드에 매각을 성사시켰다. 매매가는 약 3800억원에 육박한 것으로 알려졌다.

분양목적 상품은 시장 불확실성이 커질수록 준공 이후 투자금 회수가 어려워질 수밖에 없다. 반면 물류센터나 도심권 오피스와 같은 자산은 개발 후 임대수익을 목적으로 하는 펀드에 편입하면 엑시트 플랜이 상대적으로 수월해질 수 있다.

올해 인력 역시 임대운용 상품개발이 가능한 인재로 충원됐다. 물류센터, 오피스, 데이터센터 등 임대운용이 가능한 부동산을 리츠나 펀드 형태로 상품화할 전망이다.

내부적으로 개발 공사비 부담도 임대료 인상을 통해 상쇄할 수 있을 것으로 내다봤다. 임대차 계약이 절반 정도 완성된 건축물을 평가해 우량한 임차인으로 교체하거나 임대율을 개선해 가치를 높이는 방식이다. 기존 건축물 일부를 용도변경(컨버전)해 새로운 투자가치를 창출하는 밸류애드형 개발에 주목하고 있다.

그룹 차원에서 시너지 효과를 누리기 위해 인프라 조직도 키우고 있다. ESG를 비롯해 탄소중립 정책에 부합하는 신재생 에너지, 수소사업, 자원재활용 사업 개발 등에 관심을 두고 있다. 탄소배출권이나 RE100과 같은 신재생에너지 수요가 높아질수록 기반 건설활동이 늘어나게 돼 금융 역할이 필요할 것으로 예상했다.

현대차증권 관계자는 "부동산시장은 금리인상, 대출규제 등을 통해 시중 유동성이 흡수되는 과정에서 과거보다 Capital Markets) 미디어 임대의 중요성이 높아질 것"이라며 "물류센터, 오피스, 데이터센터 등의 임대운용과 관련된 부동산 개발과 실물자산 사업기반을 강화할 계획"이라고 설명했다.

삼성자산운용

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심각한 소득‧자산 불평등과 차단된 사회이동 > News Insight

※ 여기에 실린 글은 필자 개인의 의견이며 국가미래연구원(IFS)의 공식입장과는 차이가 있을 수 있습니다.

심각한 소득‧자산 불평등과 차단된 사회이동 본문듣기

  • 기사입력 2015년08월03일 21시03분
  • 최종수정 2016년02월27일 20시57분

심각한 소득‧자산 불평등과 차단된 사회이동

■ 행복해지고 싶고, 희망을 갖고 살고 싶은 국민

아리스토텔레스는 만물은 “행복”을 지향한다고 하였으며, 행복의 사전적 의미는 “만족감에서 강렬한 기쁨에 이르는 모든 감정상태를 특징짓는 안녕의 상태”라고 한다. 그만큼 행복은 중요한 의미를 가지며, 우리의 삶이 추구하는 궁극적 목표라 하겠다.

현대사회에서 행복을 위한 필요조건으로 소득, 자산, 더 나은 삶에 대한 희망을 빼놓을 수는 없을 것이다. 소득과 자산은 삶의 질과 Capital Markets) 미디어 관련된 것이고, 미래 희망은 지금의 힘듦과 고통을 견딜 수 있는 원동력이 되어 우리를 행복하게 하기 때문이다.

모든 한국 부모들이 그래 왔듯이, 지금의 부모들도 매일 매일 열심히 소득활동을 하여 생활비로 충당하고, 푼푼이 아껴 자산을 모아 보다 나은 삶을 꿈꾸며 희망을 갖고 살고 있다. 희망이 있기에 현재의 힘듦과 고통은 참을 수 있고, Capital Markets) 미디어 견딜만한 가치가 있다고 생각한다.

그렇지만 한국사회의 현실은 그렇지 않은 것 같다. 행복하지도 않고, 희망을 가질 수도 없는 사회에 살고 있다는 증거들이 계속 나타나고 있기 때문이다.

■ 소득 불평등 보다 더 심각한 자산 불평등

통계청의 2014년 가계금융‧복지조사 자료 이 조사는 통계청이 금융감독원 및 한국은행과 공동으로 전국의 2만 표본가구를 대상으로 실시한 것이며, 자산, 부채, 가구구성은 2014년 3. 31일 기준, 소득, 지출, 원리금상환액은 2013. 1. 1.~12. 31일까지 1년간을 조사하였다.

Capital Markets) 미디어 통해 우리나라의 소득 및 자산 분포의 특징을 분석한 최근 한국보건사회연구원의 연구결과에 의하면, 가계단위의 가처분 소득 지니(Gini)계수는 0.4259, 순자산 지니(Gini)계수는 0.6014이었다. 더 구체적으로 보면, 상위 1%의 점유율은 가처분 소득이 6.6%인 반면 순자산은 12.4%나 되었고, 상위 10%의 점유율은 가처분 소득이 29.1%인 반면 순자산은 43.7%나 되었다. 이는 한국의 자산 불평등이 소득 불평등보다 심각하며, 상위층으로 갈수록 더욱 심각함을 나타내는 것이다.

이러한 결과는 일반적으로 경제적 불평등을 분석할 때 사용해 왔던 ‘소득변수’ 외에도 소비변수와 자산변수도 중요함을 나타내는 것이다. 더군다나 특정 개인이나 가구가 사회적 위험에 직면했을 경우 이를 해결하는 결정적 방안이 ‘자산’임을 감안한다면, ‘자산변수’가 가구단위 의 경제적 불평등의 설명에 소득 및 소비 변수 보다 더 우월적 지위에 있음을 의미하는 것이어서 현재의 한국 상황은 가히 충격적이라 하겠다.

또한 생애주기별 소득‧자산 변화를 분석한 결과를 살펴보면, 소득은 50세 전후에 정점에 달하였다가 감소하고, 자산은 60세 전후에 정점에 달하였다가 감소하는 경향을 보였다. 종합적으로 부동산 자산, 총부채, 순자산은 55~64세에 정점에 이르렀다가 점차 감소하는 것으로 나타났다. 이는 은퇴 전‧후기에 순자산 및 소득 불평등이 많이 발생되고 있음을 의미하는 것이다. 따라서 기존 노인층 외에 본격적으로 은퇴하고 있는 약 710만명 베이비부머의 생활난이 우려되지 않을 수 없다.

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■ 차단된 사회이동, 희망이 없다

한국복지패널 1차 조사(2006년)부터 9차 조사(2014년)까지의 자료를 분석한 결과를 보면, 한국사회에서 사회이동은 매우 높은 수준에서 차단되어 있으며, 특히 이러한 경향은 저소득층에서 심화되고 있음을 알 수 있다.

물론 3개 소득계층 모두 기준연도의 계층을 다음 해에도 계속 유지하는 비율이 절대적으로 높았다. 그렇지만 계층의 상향이동은 매우 어려웠다. 저소득층이 기준 연도의 다음 연도에 중산층으로 상향 이동한 비율은 최고 29.90%(1→2차), 최저 22.33%(8→9차)이었고, 고소득층으로 상향 이동한 비율은 최고 2.46%(1→2차), 최저 0.32%(8→9차)로 거의 불가능하였다. 일관성이 있지는 않지만 대체로 저소득층의 계층 상향 이동은 해를 거듭할수록 어려워지고 있음을 알 수 있다.

중산층이 기준 연도의 다음 연도에 고소득층으로 상향 이동한 비율은 최고 13.65%(1→2차), 최저 8.19%(2→3차)이었고, 저소득층으로 하향 이동한 비율은 최고 11.98%(2→3차), 최저 6.14%(6→7차)이었다. 거의 대부분의 경우에 계층의 하향 이동 보다는 상향 이동이 다소 많았음을 알 수 있다. 또한 고소득층의 계층 하향 이동은 연도별로 차이가 있지만 최고 27.33%(3→4차), 최저 15.49%(6→7차)이었으나, 저소득층으로의 이동은 거의 없다고 하겠다.

종합적으로 판단하면 한국사회에서 계층유지는 쉽지만, 계층이동은 용이하지 않으며, 특히 저소득층은 고소득층으로의 이동이 거의 불가능하고, 다소 가능성이 있던 중산층으로의 계층 이동 조차도 점차 어려워지고 있음을 알 수 있다. 또한 중산층에서 저소득층으로의 전락도 매년 약 10% 존재하고 있음은 ‘중산층 위기’가 근거 있음을 의미하는 것이라 하겠다.

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■ 꿈과 희망을 국민에게 줘야 한다

최근에 다소 개선되고는 있지만 여전히 우리 사회의 소득 불평등은 심각한 상태에 있음은 주지의 사실이다. 그런데 자산 불평등이 소득 불평등보다 더 심각하게 나타난 것은 큰 충격이다. 소득이 쌓여 자산을 형성하므로 이러한 결과는 당연한 것이긴 하겠으니 ‘자산’의 영향력이 대단하다는 점을 인지하고 있기에 더욱 우려된다. 특히, ‘빈곤의 세습화’를 초래하는 중요한 요인이 되기 때문에 더욱 그러하다.

따라서 저소득층의 자산형성을 위한 방안과 중산층의 형성된 자산을 유지할 수 있는 방안이 적극 강구되어야 한다. 특히, 55~64세 연령층의 소득유지 정책, 즉 정년연장 및 재취업 정책을 강화하여 형성된 자산의 유지가 가능하도록 해야 한다. 이 연령층은 자녀의 대학교육 및 결혼, 본인의 노후준비 등 지출요인이 많으므로 정책적 차원에서 이를 경감할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다.

소득과 Capital Markets) 미디어 자산은 사회이동과 직접 관련성을 가지므로 이들의 불평등은 사회이동의 어려움을 초래하게 된다. 특히, 저소득층의 계층 상향 이동은 점점 차단되고 있고, 일부 중산층도 위기에 빠지고 있음은 삶의 희망을 상실케 할 것이다. 안정된 사회에서 사회이동이 활발해 질 수는 없을 것이지만, 사회이동이 차단될 경우 ‘자포자기’와 ‘갈등’으로 표출될 것이고, 이의 역기능(dysfunction)은 대단히 위력적이라는 사실을 직시해야 한다.

우리나라가 국민소득 2만불대에 장기간 머물고 있음에는 분명한 이유가 있다. 경제적 측면도 중요하지만 그 보다는 사회정책적 측면에서 한국사회를 바라보아야 한다. 기회의 확대, 삶의 희망, 계층 갈등의 완화 및 승화를 지원하는 사회정책을 우선 추진할 필요가 있음이다.

자산 이동

전지성

출처=국제자금세탁방지기구(FATF) 페이스북

출처=국제자금세탁방지기구(FATF) 페이스북

경제협력개발기구(OECD) 산하 국제자금세탁방지기구(FATF)가 19~21일 프랑스 파리에서 열린 32기 5차 총회에서 가상자산(VA)·가상자산 사업자(VASPs) 위험 기반 접근법 지침서를 개정하고 공개 성명서를 채택했다고 금융위원회(위원장 고승범)가 26일 밝혔다.

이 지침서는 가상자산과 가상자산 사업자의 자금 세탁과 테러 자금 조달 위험을 평가, 분석하고 그 위험에 상응하는 조치를 시행하도록 하는 국제 기준이다. FATF는 2019년 6월 이 지침서를 발표하고 각 국의 이행 현황과 보완 필요 부분을 파악해 지침서를 개정했다.

금융위에 따르면, 개정 지침서는 ① 가상자산 및 가상자산사업자의 정의 ② 가상자산 P2P거래의 위험 및 위험의 식별, 완화방안 ③ 가상자산 사업자의 면허·등록 ④트래블룰(자금이동규칙) ⑤ 감독기관 간의 정보교환 및 협력원칙 등을 상세하게 규정했다.

이 지침서는 11월 한국 국회의 가상자산법 입법에 영향을 주게 된다. 개정 지침 세부 내용은 28일 공개된다.

FATF는 “앞으로 스테이블 코인, P2P, NFT(대체불가능토큰), 디파이(DeFi·탈중앙금융서비스) 등 가상자산과 가상자산 사업자의 변화를 면밀히 모니터링할 예정”이라고 밝혔다.

FATF는 국경간 결제(Cross-border payment)에 대한 회원국 상대 설문조사 최종보고서도 채택했다.

2020년 G20(주요 20개국) 재무장관⋅중앙은행 총재 회의는 국경 간 지급결제 효율을 높이기 위해 활성화 로드맵을 승인한 바 있다. FATF는 이 로드맵에 따라 각 국의 자금세탁 및 테러 자금 조달 방지(AML·CFT) 법·제도가 국경 간 결제 활성화를 저해하는 부분을 설문조사로 파악하고 최종보고서를 채택했다.

이 보고서에 따르면, 회원국들이 AML·CFT에 위험기반 접근법을 제대로 적용하지 않거나 일관성 없이 이행한 결과 국경 간 결제 비용 늘어나고 결제의 속도와 투명성을 악화시키는 것으로 나타났다.

한편 총회는 FATF 기준 이행 상황을 평가하고 북한, 이란을 ‘중대한 결함이 있어 Capital Markets) 미디어 조치를 요하는 고위험 국가’에 올렸다. 북한은 2011년 이후 11년째 이 명단에 올랐다.

FATF는 중대한 결함이 확인돼 'Capital Markets) 미디어 Capital Markets) 미디어 조치를 필요로 하는 고위험 국가'와 제도상 결함을 교정 중인 '강화된 관찰 대상 국가' 명단을 총회 때마다 공개한다.

고위험 국가는 강력 제재를 가하는 '대응조치' 필요 국가와 '강화된 고객 확인' 의무 부과 국가로 나뉜다. 북한과 이란은 대응조치 필요 국가다.

대응조치 대상이 되면 다른 FATF 회원국과 금융 거래가 중단되고 회원국 금융회사 해외사무소 설립이 원칙적으로 금지된다.

강화된 관찰 대상 국가는 이번 총회에서 알바니아 등 기존 20개국에 요르단, 말리, 터키가 추가돼 총 23개국이 됐다.

FATF는 자금세탁 방지, 테러자금 조달금지 등의 국제협력을 위해 1989년 설립됐다. 한국 미국 중국 등 37개국(한국은 2009년 10월 가입)과 유럽연합 집행위원회(European Commission), 걸프협력회의(Gulf Cooperation Council)가 가입돼 있다.


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